Um mês da nova lei de inquilinato


Na última quinta-feira dia (25/02) a Lei 12.112/09 que incorpora à Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato – para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano completou um mês de vigência. De acordo com especialistas, a principal vantagem é a agilidade na ação de despejo contra os maus pagadores – que poderão ser despejados liminarmente em 15 dias – e a criação de regras para a troca de fiador durante um contrato.

Acredita-se que as mudanças trazidas na lei de inquilinato, que em Outubro/2009  completou 18 anos sem sofrer alterações, aumentarão a oferta de imóveis para alugar no mercado, mas o diretor do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – Ibedec, José Geraldo Tardin, ressalta que isso poderá acontecer a médio/longo prazo. Segundo o Instituto, em todo o Brasil, mais de 3 milhões de imóveis encontram-se fechados, pois os proprietários desistiram de alugá-los.

Em entrevista para o Portal do consumidor Dr. Artur Lameira, especialista em Direito Imobiliário, afirma que as mudanças trazidas para o processo de despejo que era moroso é um grande Progresso. ”O locatário inadimplente poderia pedir para pagar a dívida em atraso e ganhar tempo. Agora, só poderá atrasar o aluguel uma única vez no período de dois anos e terá que pagar o valor atrasado em 15 dias, sob pena de despejo imediato.” Dr. Lameira ressalta que com as novas regras o bom locatário será preservado e os locadores terão a garantia de não agravar a situação por meses a fio, até o despejo.

Se você ainda tem dúvida, confira as mudanças mais relevantes:

CONTRATO
Prazo: Mantido o período de 30 meses (pode ser menos ou mais, mas há consequências).
Renovação: Encerrado o prazo, as partes estão livres para deixar ou pedir o imóvel, conforme já determinava o novo Código Civil. O inquilino só poderá permanecer no imóvel, portanto, se cobrir a oferta.
Retomada: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.
Rescisão: O locatário não está mais obrigado a pagar multa estabelecida em contrato (o que já vinha sendo praticado pelos tribunais). O valor da indenização ao proprietário será proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato.
Disputa: Em caso de disputa judicial, o juiz fixará valor de aluguel provisório limitado a 80% do montante corrente.

SEPARAÇÃO
Obrigação: Em caso de separação, fica responsável pelo contrato de locação o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Válido apenas para imóveis residenciais.
Dispensa: Se o casal se separar, o fiador pode exonerar-se das suas responsabilidades até 30 dias após a comunicação da separação. Mas ainda é responsável pela fiança por seis meses.

DESPEJO
Sumário: Em caso de contratos que dispensem fiador/seguro-fiança, o locatário pode ser sumariamente despejado se ficar inadimplente.
Ação: Se o locador entrar com uma ação de despejo, a mesma só pode ser retirada caso seja feito o pagamento em até 15 dias. Atualmente, basta a apresentação à Justiça de um documento de intenção de pagamento.
Sentença: Julgada procedente a ação de despejo, o juiz dará 30 dias para a desocupação voluntária. Pela legislação antiga, o prazo era de seis meses.

FIADOR
Renda: A comprovação de renda deve ser feita tanto no início quanto na renovação dos contratos.
Fim da Fiança: O fiador tem o direito de exonerar-se de suas obrigações, mas permanece responsável pela fiança por 120 dias após a comunicação de desligamento do contrato.

Confira entrevista Dr. Artur Lameira na íntegra.

Fontes: Câmara & Câmara Advogados
Entrevista site Portal do Consumidor
Entrevista e Site do Ibedec
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37 comentários sobre “Um mês da nova lei de inquilinato

  1. Em nosso pais, a desordem sempre foi a ordem do dia. O prazo que o Juiz dava anteriormente para desocupação do imóvel, era de 6 meses(um exagero), indo agóra para 30 dias apenas(outro exagero). Assim esta distorção gerará nova alteração futura nesta lei, até que daqui a uns 20 anos, os nossos “legisladores” consigam descobrir o “êrro”. Ninguem ganha com equivocos deste tamanho, nem locadores nem locatários.

  2. Pergunto:
    Aluguei um imóvel para fins residenciais no fim de março 2010.
    O imóvel estava em péssima conservação e tive que fazer várias reformas.Gastei R$ 4.100,00. conforme notas fiscais e comunicação feita na Imobiliaria.
    Depois de pronto e em condições de habitar fui surpreendido com uma carta da proprietária informando que o imóvel esta a venda.
    Para locar o imóvel fiz um depósito caução de (03) tres meses.
    Como fica minha situação diante da nova lei do inquilinato?
    Att.
    João Caetano

    • Alugo um imóvel pelo prazo inicial de 30 meses o qual expira-se em fevereiro ded 2012. Assim, o prazo de locação é determinado (art. 5º da LI/1991)
      1 -como e quando a lei do inquilinato estabelece a mudança do prazo determinado para o indeterminado;

      2 – Estando o locação, nesse ponto, por tempo indeterminado, como e quando ocorre a rescisão do contrato?

      José Luiz.

  3. alguem pode me esclarecer? minha mãe alugou um imovel que ainda estava no nome demeu avô que já havia falecido. mais existe a partilha de bens que diz que a casa ficou pra minha mãe. minha mãe faleceu. este contrato está vencido a anos. eu como unica herdeira legal quero vender a casa e tenho comprador, só qie o comprador exige a casa vazia para me pagar. tenhoque dar que prazo para o inquilino da minha mãe sair da casa.

  4. Haveria possibilidades de mandarem um modelo de contrato para locação anual com imovel mobiliado com a nova lei do inquilinato?
    Obrigado
    Denise

  5. Por favor se puderem me responder agora eu agradeço.
    quando termina o mes da fiança o inquilino pode ficar mais quanto tempo na casa? obrigado Luciana

  6. CONTRATO
    Prazo: Mantido o período de 30 meses (pode ser menos ou mais, mas há consequências).

    Quais as consequencias de um contrato inicial firmado pelo prazo de 12 (doze) meses?

    grata

  7. uma pergunta: o inquilino anual tem direito de utilizar o salão de festas???

    Aguardo retorno,

    obrigada

    Paloma

  8. PRECISO SABER SE POSSO DAR UM AUMENTO A MAIS QUE O IGPM PARA UM IMOVEL COMERCIAL QUE ESTA COM VALOR DESATUALIZADO E SE PUDER ME APONTE ONDE ESTA PARA QUE POSSA ARGUMENTAR COM O INQUILINO CONFORME A LEI

  9. falaram me q depois do fim do contrato o inquilino pode ficar mais um mes e de graca p agilizar a mudanca
    \e verdade?

  10. aluguei um imovel comercial vai fazer tres anos e o contraro acaba em junho e o proprietario n quer renovar eu tenho q deixar o imovel com ate quanto tempo depois? é verdade que posso ficar mais um mes sem pagar o aluguel?

    obrigada

  11. como faço?

    Sou fiadora de uma prima que morava com seu companheiro, ela foi embora não entregou o imovel e o companheiro deixou de pagar. a ação de despejo está movida, mas ninguem encontra ela sumiu, não podem despejar o campanheiro?
    Posso pagar os atrasos e pedir para sair de fiadora?

  12. Gostaria de saber como devo proceder em uma situação de não existir um contrato de locação e existi uma divida passada e também como devo proceder para pedir meu imóvel de volta sem que me traga transtornos…apenas quero meu imóvel de volta e se necessário entrarei com um processo posteriormente?
    Obrigado.

  13. Boa tarde!
    Aluguei,um,Barracão ,e ,fiz um contrato de 12 Meses,Portanto quero
    saber,nesta nova lei do inquilinato este contrato tem valor.

    Obrigada!
    Rita

    • Prezada Rita,

      Se o contrato é posterior a vigência da Lei , entendo que tem valor sim. Entretanto, ressalto que para uma análise mais correta, seria importante procurar um apoio jurídico. Sendo assim, procure um dos postos de atendimento jurídico encontrados nas universidades que possuem curso de Direito para que possam orientá-la mais adequadamente ( O atendimento nesse lugares é gratuito).
      Um grande abraço.
      Bianca Reis
      Portal do Consumidor

  14. Bom dia
    Moro a dois anos e meio em um imóvel alugado mas não tenho contrato e pago o aluguel e as contas todas no dia certo,o aluguel aumentou em maio e agora o proprietário me pediu a casa quanto tempo tenho para sair.
    Aguardo uma resposta Obrigado

  15. Eu sou o locador de uma residência e pedi a casa para a locatária com 40 dias de antecedência.. ela entrou no periodo da fiança ( ela ficou na casa por 30 dias sem pagar) e agora não quer sair da casa. O que devo fazer?? pois quero morar nesta residência e ela ja havia alugado uma casa no periodo de 30 dias e agora diz que não tem pra onde ir mas sei que não é verdade e que ela quer ficar na casa. Me ajudem por favor

  16. oi sou a paula e gostaria de ssaber o seguinte eu aluguei uma casa q o meu contrato era de um ano agora em 31 de dezembro de 2011 renovou agora eu queria me ir embora de portugal e queria deixar a casa so q o problema e sera q eu vou ter de pagar a senhoria estes meses todos ate ao fim do meu contrato q e de mais um ano?? por favor ajudem me digam me algo obrigada

  17. TENHO NOME LIMPO, FIADOR COM IMOVEL REGISTRADO, TODOS TEMOS RENDA SUFICIENTE, MAS O ALUGUEL FOI NEGADO PELO DEPTO JURIDICO DA IMOBILIARIA CARREIRA, NA VL MATILDE, EM SP, ISSO E´PERMITIDO POR LEI?

  18. Tenho um inquilino e dia 15 /03 vai para o 3º mes de alguel vencido! quero que ele sai como eu procedo eu posso quebar o contrato? por favor me envie um modelo de contrato com as novas clausulas!! obrigado

  19. Meu aluguel vence todo dia 10, mais nem sempre recebo no dia 10 principalmente quando o dia 10 cai em um sabado so recebo na segunda, estou atrasada em pagar com doids dias , tenho que ser cobrada de forma grosseira pelo meu proprietario , falando coisas desagradaveis? Qual o limite depois de vencido eu posso pagar pela lei ? Obrigada Aparecida RJ.

  20. Olá…

    Preciso de um modelo de ação de despejo por falta de pagamento de alugueres (3 meses), conforme a lei 12.112/2009.

    Grato!

  21. Alguem sabe me responder se durante o prazo vigente do contrato, se o locador vender o imóvel, o locatário ainda possui direito a permanencia até o final do prazo do contrato estipulado?

  22. Moro de aluguem na mesma casa por 7 anos completos e a imobiliária me pediu que entregasse o imóvel de 30 à 45 dias alegando reformas porque informei do aparecimento de cupins. Pago seguro fiança todos os anos e nunca estive inadimplente.
    a imobiliária me infomrou via cartório.
    Como inquilina o que o novo codigo do inquilinato tem a dizer a respeito?

  23. gostaria de tirar uma dúvida urgente! a minha mãe teve um avc ela mora no 5andar e no prédio naõ tem elevador,então minha irmã mora de aluguel e a dona da casa proibiu dela ir passar uns dias na casa da minha irmã,não é para morar é somente uns dias,enguanto fazemos a mudança ou a trocas do apartamento ,minha mãe não pode subir escadas..estou desesperada naõ sei o que fazer ela vai ter alta e naõ sei o que devo fazer. me ajudem

  24. Meu contrato diz que tenho que pagar todo dia 5 de cada mês, bem a imobiliária colocou o boleto para dia 14 e paguei, no mês seguinte colocaram multa a ainda me disseram que agi de má fé. pq paguei na data do boleto. Já admitiram que houve um erro administrativo, mas sou eu que estou pagando por isso. Nossa não pensei em lei nenhuma, só paguei o boleto….onde está a Lei? Quem paga pelo erro dos outros sou eu…também não entendo se está escrito na Lei que os imposto são do proprietário, mas depois diz que vale é o contrato, onde está a Lei do povo para o povo…isso é do dono e somente do dono do imóvél, o que nos resta é só pagar inclusive pelo erros do proprietário…

  25. meu contrato finda em 06 outubro 2013 agora,e o locador já me trouxe contrato de distrato do aluguel e exige que eu saia da casa ate essa data 06-10, eu preciso saber se tenho que sair mesmo ate essa data ?ou tenho um tempo de 30 dias ou ate maxino 3 meses não encontrado outro imovel para mudar?

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