Vai comprar imóvel na planta? Confira as dicas


Na semana passada, o Procon-SP  publicou o ranking de reclamações sobre construtoras no Estado, no período de janeiro à maio, e em apenas 4 meses a entidade recebeu nos postos de atendimento 3.017 queixas que se referem a pedidos de orientação e esclarecimento de dúvidas sobre compra de imóveis. Assim, é possível constatar que junto com a ampliação da oferta de crédito para a compra de imóveis houve um  aumento de reclamções sobre o setor.

O órgão explica que a maioria dos problemas  refere-se ao não cumprimento do contrato/proposta e que o atraso na entrega de imóveis tem sido responsável por parte desses atendimentos.

Quando se trata de realizar o sonho de comprar a casa própria muitas pessoas querem um imóvel novo optando por comprá-lo ainda na planta. Outra razão para essa escolha é que geralmente ele custa de 30% a 40% menos do que um de perfil semelhante na mesma região, conforme aponta a Alternativas Imóveis em seu site. Mas o consumidor deve estar atento, pois essa escolha requer pesquisa criteriosa por parte do comprador, que pode correr o risco de enfrentar problemas como:  o atraso na entrega, índices de reajustes não previstos em contrato, dentre outros.  

No intuito de orientar os consumidores sobre o tema reproduzimos na íntegra algumas dicas do Procon-SP para dirimir as dúvidas.

Primeiro passo é analisar bem a oferta:

Verifique a qualidade de construção de outros imóveis da mesma construtora. Não esqueça de considerar se a  infraestrutura do bairro escolhido é condizente com sua necessidade.

 – Observe na planta de edificação a exata localização da unidade pretendida – sua ventilação, incidência de luz, do sol, etc. No memorial descritivo, identifique a marca e a qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados – elevador, azulejos, piso, metais, etc.

 – Anote tudo sobre as condições oferecidas: prazo para o início e o término da obra, valor da entrada, prestações intermediárias, índices e periodicidade de reajustes – que deve ser anual, caso o financiamento seja inferior a 36 meses, e mensal em contratos mais longos. Cabe ressaltar que, além dos juros, haverá correção por índice contratado, após a entrega das chaves. Se a obra for financiada por agente do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o índice deverá estar identificado.

 -Verifique se os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Observe a existência de multa por atraso na entrega do imóvel.

 – Guarde todos os folhetos, prospectos e anúncios de jornais. O material publicitário também faz parte do contrato – conforme estabelece o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

 O contrato

– Leia-o atentamente e não guarde duvidas.  Se o vendedor não esclarecer suas questões procure um posto do atendimento do Procon mais próximo de sua residência.

 – No contrato deve constar os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, índice de correção a ser aplicado durante a construção e após a construção e periodicidade de reajuste. Local de pagamento, penalidades em caso de atraso de pagamento das parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa, garagem adquiridas e demais condições prometidas pelo vendedor também devem constar no documento.

Ao assinar o contrato, certifique-se de que as cláusulas são as mesmas da proposta ou minuta. Risque todos os espaços em branco e exija uma cópia do documento.

 Atenção: durante a construção, o índice a ser aplicado geralmente é o indicador da evolução dos custos da construção civil (principalmente o INCC- Índice Nacional de Custo da Construção). Após a construção/entrega das chaves, o índice será o estabelecido com a construtora ou com o agente financeiro, o que deve ser informado previamente. Ressaltamos que durante a construção e antes da entrega das chaves, não poderá haver a cobrança de juros.
Importante: a mesma imposição de mora (pagamento de prestações em atraso) atribuída ao consumidor, deve ser atribuída ao fornecedor em caso de atraso na entrega, ou seja, multa, juros e correção monetária, todos na mesma proporção.

 De olho nas cláusulas abusivas

– Cláusula que estipule prazo de prorrogação para a entrega do imóvel, que pode variar de 120/180 dias, não deve ser aceita pelo consumidor, pois permite a variação unilateral das condições contratuais.

 – Taxas de assistência jurídica (assistência técnica imobiliária ou SATI): a cobrança não pode ser imposta pela construtora e só deve ser feita se o serviço for solicitado pelo consumidor. A empresa deve informar de maneira clara em que consiste tal prestação de serviço e o valor a ser pago pelo contratante;

– Taxa de interveniência: aquela que é cobrada quando consumidor escolhe outro banco, que não indicado pela empresa;

– Também não pode ser cobrada a taxa de condomínio antes da entrega das chaves.

 Atenção! Nos lançamentos imobiliários, nos quais o consumidor se dirige diretamente ao local de venda sem indicação de um profissional da construtora, não pode haver a cobrança da comissão de corretagem.

 Consultas importantes

Verifique se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente .

Observe atentamente se o que consta nos prospectos e anúncios condiz com a planta aprovada pela prefeitura e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.

Procure saber quem são os profissionais responsáveis pelo empreendimento, inclusive solicitando informações sobre eles junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura).

 Outras dicas

Verifique se há prazo de carência, período em que o incorporador poderá desistir do empreendimento (artigo 34 da Lei 4.591/64 que dispõe sobre condomínio, edificações e as Incorporações Imobiliárias), bem como a época e a forma de cessão de direitos ou transferência do contrato. Atenção para os valores a serem pagos na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se). A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do documento.

Analise a composição da renda familiar exigida para a compra do imóvel e informe-se sobre a quem compete o pagamento de encargo.

16 comments

  1. Uma dúvida, gostaria de saber se quando está previsto no contrato prorrogação da entrega do imóvel, poderá haver alteração no pagamento do valor a ser financiado. Por exemplo para entrega em outubro o valor é de R$162 mil reais, mas com a prorrogação ficará em R$192 mil.

  2. fui ate uma imobiliaria onde estao vendendo casa(minha casa minha vida), ela esta intermendiando uma construtora, levei meus documentos e fiz um cadastro onde paguei 1000 dividi em 4 vezes em cheque, 6 meses depois ele me ligaram para levar a documentaçao atual e assinar um contrato com a construtora eu nao sabia desse contrato, onde ela fala das clausulas principais que sao: caso tenha o credito reprovado ou em caso de desistencia sou obrigada a pagar 1% do valor do imovel que custa 70000,00 ou seja 700,00 eu perco. quero saber se sou obrigada a assinar esse contrato que nao foi falado no dia que fiz o meu cadastro. ou ele é abusivo e fere os direito do codigo do consumidor. ajudem me por favor!

  3. Ola ! Assinei um contrato que ja tem 1 ano de regime, e o meu processo nunca foi pra caixa, paguei 2.500,00 de entrada e o vendedor está me enrolando sem enviar a documentação dele pra caixa junto com os meus, agora não sei o que eu faço me ajudem …

  4. Acredito que um dos problemas é que muitas pessoas no afam de fechar a compra desse tão sonhado imóvel nem leem cuidadosamente os termos do contrato e só depois é que se da conta de iregularidades.

  5. gostaria de saber por onde devo procurar meus direitos caso a construtora esteja com aumento abusivas nas parcelas e atraso na entrega da chave do apartamento. Pod ser no procom, forum, defensoria ou promotoria?

    • Oi boa noite gostaria de saber se posso mudar uma area de servico que ficou mau elaborada na planta de uma casa que financiei deste a planta baixa. Ja mudei para a casa mais caixa nao quer liberar a ultima parcela do financiamento, porque nao fiz a area de servico e gostaria de mudar o projeto. Por favor me uma solucao. Deste ja agradeco Jean.

  6. Firmei o contrato de compra de um apartamento na planta em Jun/11, negociando o pagamento da entr. em 6X. No 1° mês, a construtora começou falar em atraso por conta de outro edifício que estava a terminar, no 3° mês jogaram o prazo de início da obra para 2 anos. Na incerteza, não paguei as 2 últimas parcelas. Agora começaram, mudaram o projeto, e o valor subiu para 40%. Segundo eles, terei que pagar se quiser ficar, pois como não paguei toda a entrada, o contrato não vale. Está certo?

  7. Olá, bom dia .Ao comprar um imóvel na planta existe uma parcela de periodicidade que as Incorporadoras colocam após o pagamento da chave, esta parcela geralmente tem data de vencimento 36 meses após o momento da compra , gostaria de saber porque existe esta parcela e qual a sua verdadeira função legal.
    Observo também que antes esta parcela era simbólica não estava atrelada a nenhuma porcentagem e que depois da proibição de cobrança do da SAT , tenho notado que as Incorporadoras estão colocando como periodicidade um valor muito alto tipo 2.700,00 cada parcela que antes era uma só agora estão colocando 3 parcelas. neste valor . Sem explicações
    ( Não seria uma nova estratégia para tirar dinheiro do consumidor ,já que a SAT não existe mais? )

    • Prezado Palmer,
      Infelizmente, não tenho conhecimento suficiente sobre o tema para lhe ajudar. Conforme já expliquei para outros leitores, sou uma jornalista e não advogada especialista em direito do consumidor ou em qualquer outra área do direito. Dessa forma, meu conhecimento é bastante restrito.
      Sendo assim, sugiro que procure apoio jurídico. Você pode buscar atendimento gratuito em postos de atendimento jurídico encontrados nas universidades que possuem curso de Direito ou no Procon mais próximo de sua residência. Na primeira página do Portal pode ser encontrada uma lista de Procons de todo o País. http://www.portaldoconsumidor.gov.br/procon.asp
      Abçs
      Bianca Reis

      • Nada relacionado com a cobrança do SATI (serviço de assessoria tecnico imobiliaria) amigo. na verdade a parcela de periodicidade nada mais é que uma parcela criada para que possa ser cobrado o reajuste mensal no contrato.

        Na lei é permitido que seja cobrado reajuste mensal pelo incc ou igpm apenas em contratos com no minimo 36 meses de duração, por isso a data da parcela ser essa (por segurança em alguns casos são 37).

        Quanto ao valor depende muito do valor do imovel, o ideal em um imovel de valor é medio é 1.000 reais, mas o cliente pode pagar no ato da assinatura sem juros. E esse valor é retirado de alguma parcela ja existente no contrato, portanto o cliente nao paga a mais.

  8. Olá, boa noite! Comprei um imóvel na planta e recentemente saiu o seu habite-se. Ocorre que resolvi vende-lo e para que eu não tivesse os custos de transferência para o meu nome, com ITBI e registros, entrei em contato com a construtora para solicitar uma cessão de direitos para o meu comprador, para que assim, ele pudesse realizar a escritura diretamente no nome dele. Ocorre que a construtora me informou não realizar cessões de direito de unidades quitadas. Ela tem o direito de me negar esse procedimento? Muito obrigada pela atenção! Daniela

    • Prezada,
      Infelizmente, não tenho conhecimento suficiente sobre o tema para lhe ajudar. Conforme já expliquei para outros leitores, sou uma jornalista e não advogada especialista em direito do consumidor ou em qualquer outra área do direito. Dessa forma, meu conhecimento é bastante restrito.
      Sendo assim, sugiro que procure apoio jurídico. Você pode buscar atendimento gratuito em postos de atendimento jurídico encontrados nas universidades que possuem curso de Direito ou no Procon mais próximo de sua residência. Na primeira página do Portal pode ser encontrada uma lista de Procons de todo o País. http://www.portaldoconsumidor.gov.br/procon.asp
      Abçs
      Bianca Reis

  9. Comprei um apartamento novo em um condomínio com 2 blocos há três anos .o revestimentos das cozinhas e banheiros dos apartamentos tiverem que ser trocados e houve vazamento em vários apartamentos agora tem um vazamento na parede da minha cozinha esta encharcado meu armário planejado sera que tem direito de responsabiliza a construtora

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